Quali sono le richieste ed esigenze dei potenziali acquirenti interessati alle caratteristiche del quartiere, ai servizi e alla tipologia degli immobili.
Negli ultimi tempi si assiste ad un aumento graduale dell’interesse per il mercato immobiliare del quartiere Tuscolano, identificato con il nome ‘Appio-Tuscolano’, che trova origine sin dal Medioevo quando la Via Tuscolana venne progettata per collegare Roma con la zona del Tuscolo e dei Castelli romani.
Occorre fare qualche cenno storico del quartiere Tuscolano per capire come si è evoluta l’ampia zona del MUNICIPIO VII (ex Municipio IX – X) a livello territoriale e di servizi fino ai giorni nostri.
In una bolla di Papa Onorio III del 1217 si menziona per la prima volta la via Tuscolana, un grande asse viario caratterizzato dal più grande sistema di infrastrutture della zona Appio-Latino con i suoi cinque acquedotti compresi tra la via del Mandrione, l’Acqua Marcia, l’Acqua Tepula, l’Acqua Iulia (unite in un unico complesso) mentre riunite in un secondo gruppo di arcate vi erano l’Aqua Claudia e l’Anio Novus ed infine l’Aqua Antoniana.
Il quartiere Tuscolano venne ufficialmente istituito nel 1921 e, data la notevole estensione, ideologicamente è suddiviso in due sezioni dalla via Tuscolana come asse centrale, confinante con le due grandi strade consolari a sud, via Appia, e a nord, via Casilina.
Altro cenno necessita la zona distinta dopo gli anni trenta con il nome Quadraro (prima conosciuta con il nome Suburbio V) che comprende la zona sud-est di Roma che va da Porta Furba agli stabilimenti cinematografici di Cinecittà, comprendente anche la basilica di San Giovanni Bosco da cui il nome attuale.
Quella di Don Bosco, intitolata all’omonimo santo, è una delle zone più caratteristiche della città; incroci fatti da viali grandi e palazzine somiglianti tra loro, con tutti i servizi a portata di mano.
Attorno a quest’ultimo sorse rapidamente un complesso urbanistico di edifici (tra cui scuole, supermercati, centri commerciali e negozi di vario genere), nonché la linea A della Metropolitana e le linee di autobus dell’Atac. Piazze e strade di quelle zone furono, e sono ancora, set a cielo aperto di molte scene di rinomati film d’autore come ‘La dolce vita’.
Questo scenario ‘romantico’, fatto di scorci di tramonti nascosti dai palazzi della zona, ampi spazi verdi (come il Parco degli Acquedotti), sovrapposto all’attrattiva dei servizi che la zona offre, attira nuovi potenziali clienti del mercato immobiliare.
L’Appio Tuscolano, pur essendo una macroarea di Roma metropolitana, è suddiviso quindi al suo interno in micro-aree, ognuna delle quali avrà una sua quotazione immobiliare particolare e specifica;
per questo ci si riferisce ad un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq., di valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione, fornite dall’OMI (Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), indicativi dell’andamento delle quotazioni di zona.
Ma per avere un’idea determinante del valore di mercato di un immobile, che sia il più possibile peculiare e che tenga conto di ogni aspetto, occorre avvalersi della professionalità ed esperienza dei consulenti immobiliari di zona che forniscono valutazioni certificate.
All’interno del Municipio VII la situazione immobiliare è talmente eterogenea che spinge il cliente a ricercare la propria casa in funzione di più fattori quali: la posizione dell’immobile (con la fruibilità dei servizi adiacenti), le condizioni dell’abitazione, sia internamente che esternamente, e non ultimo la propria disponibilità economica.
Le soluzioni più desiderate sono quelle posizionate ai piani alti, con ascensore e/o posto auto (o garage), già ristrutturate e se preferibile con interventi di riqualificazione sulle facciate esterne già effettuati.
Negli ultimi tempi infatti sono sempre di più le famiglie che desiderano trasferirsi in questa zona della città; ad attirare sono la presenza dei servizi e delle aree verdi, oltre che la vicinanza alle fermate della linea metro principale che permette di raggiungere facilmente il centro città senza dimenarsi nel traffico cittadino.
Secondo le ultime stime dell’osservatorio immobiliare -aggiornate al 09 Novembre 2020- la zona del Tuscolano rappresenta circa il 2% di tutte le transazioni immobiliari di Roma. Il prezzo medio degli appartamenti è di circa 3.200 €/m² in linea al prezzo medio cittadino, pari a circa 3.250 €/m².
I prezzi in zona Tuscolano a Roma sono mediamente variabili e il 60% degli appartamenti ha un prezzo al metro quadro compreso tra 2.300 €/m² e 4.350 €/m².
Da Cinecittà, col suo fascino che continua ad attirare la cinematografia italiana ed il turismo ad essa collegato, al Parco degli Acquedotti, col suo patrimonio del Parco Regionale dell’Appia Antica, i punti di riferimento, per chi ama la natura nel cuore della città con la fruibilità di tutti servizi di una grande metropoli, ci sono tutti.
E’ di facile intuito quindi capire, analizzando la comodità di vita garantita dalla posizione del quartiere e il prezzo medio degli immobili, perché convenga abitare in questa zona.